Đất thổ cư là đất dùng để xây nhà thổ cư và có giá trị cao nhất nên hầu hết người dân đều mong muốn chuyển đổi đất vườn, đất canh tác thành đất thổ cư. Vậy Đất thổ cư là gì? Các bước chuyển đất thành đất thổ cư gồm những bước nào? Hãy cùng tìm ra câu trả lời thích hợp trong bài viết này nhé!
Đất thổ cư là gì?
Theo Luật Đất đai 2013, không có loại đất nào được gọi là “ đất thổ cư ” mà:
Đất Thổ Cừ là tên gọi thông dụng được người dân dùng để chỉ đất thổ cư do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, là loại đất sử dụng ổn định, lâu dài (sử dụng không xác định thời hạn, không cho phép). ).
Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được chia thành hai loại chính như sau:
- Đất dân cư đô thị (ODT): Đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường nhưng sẽ thuộc phạm vi các khu dân cư, thành phố, huyện, thị trấn, làng mạc hay thậm chí là khu dân cư được quy hoạch của khu đô thị mới. Loại đất thổ cư này phải chịu một số chính sách khác với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng… Hiện nay, đất ODT sẽ do chính quyền địa phương và cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây dựng nhà thổ cư và các công trình dịch vụ quan trọng khác theo quy hoạch xây dựng đô thị trên đất của mình.
- Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đây là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính nông thôn và do chính quyền cấp xã quản lý. Đối với khu vực quy hoạch đô thị tại thành phố, đất thổ cư không được coi là ONT. Loại đất này sẽ có chính sách thu thuế và phát triển riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cho phép xây dựng vườn, ao hồ phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Hướng dẫn thủ tục chuyển đất trồng sang đất thổ cư
Để chuyển đất canh tác, đất vườn sang đất thổ cư phải đáp ứng đủ điều kiện và thực hiện đúng trình tự, thủ tục như sau:
Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng sang đất thổ cư
Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển từ vườn sang đất thổ cư khi có đủ 2 điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện cho phép chuyển đổi thành đất thổ cư (nếu không sẽ phải chờ).
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
*** Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự kiểm tra hoặc hỏi ý kiến cán bộ địa chính xã, huyện, thành phố.
Trình tự, thủ tục chuyển đất trồng trọt sang đất thổ cư
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/ND-CP, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
- Cách 1: Gửi hồ sơ đến Cục một cửa để chuyển về Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Phương án 2: Khi chưa tổ chức cơ chế một cửa, nộp trực tiếp cho Bộ Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ nhập vào sổ tiếp nhận và đưa biên nhận cho người nộp hồ sơ (biên nhận này ghi rõ thời hạn trả kết quả).
- Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, người nộp đơn phải được thông báo và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Giải quyết khiếu nại
thổ cư giai đoạn này, người dân cần chú ý đến nghĩa vụ quan trọng nhất đó là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với cộng đồng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
***Lưu ý: Thời gian trên không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không bao gồm thời gian cần thiết để thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Tư vấn về quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư
Mua bán đất thổ cư là hoạt động diễn ra thường xuyên trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng về điều kiện, thủ tục, quy trình mua bán đất thổ cư? Hãy tìm hiểu thêm:
Điều kiện mua bán đất thổ cư
Để mua bán đất thổ cư được dễ dàng và tránh những rủi ro đáng tiếc, bạn phải chú ý những điều kiện sau:
- Đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Người giao dịch với bạn phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc người được ủy quyền giao dịch. Nếu được ủy quyền thì bạn phải kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền này.
- Đảm bảo mảnh đất bạn định mua hiện tại không có tranh chấp đất đai với người sử dụng đất liền kề hoặc các tranh chấp khác (bạn có thể tìm kiếm trên mạng, tại phòng công chứng hoặc hỏi văn phòng chính địa phương, người dân sinh sống trong khu vực).
- Tại thời điểm chuyển nhượng, đất không bị cơ quan có thẩm quyền thu giữ để bảo đảm thi hành án.
- Đất đai vẫn có giá trị sử dụng theo quy định của pháp luật.
- Nếu đất được chia sẻ thì cần phải tách đất trước khi chuyển nhượng.
Mua bán đất thổ cư cần những giấy tờ gì?
Giao dịch mua bán đất thổ cư sẽ được thực hiện tại phòng công chứng hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai thổ cư địa phương. Trong quá trình làm thủ tục mua bán, hai bên phải chuẩn bị những giấy tờ cần thiết dưới đây.
NGƯỜI BÁN: Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Khi đến trung tâm chuyển nhượng để làm thủ tục mua bán đất thổ cư, bên bán phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền giao dịch thì phải cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.
- Sổ hộ khẩu thường trú của vợ chồng
- CMND và CMND có giá trị tại thời điểm chuyển đi cho cả hai vợ chồng.
- Trích xuất từ hiện trường.
- Bằng chứng thanh toán thuế tài sản.
- Yêu cầu chuyển quyền sthổ cư hữu nhà thổ cư và quyền sử dụng đất
- Một số tài liệu liên quan khác…
NGƯỜI MUA: Cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Để hoàn tất thủ tục mua bán đất thổ cư, người mua phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
- CMND và CMND có giá trị tại thời điểm chuyển.
- Hợp đồng ủy quyền mua hàng là hợp pháp nếu người mua không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán.
- Thẻ thường trú.
- Giấy chứng nhận hộ tịch đối với trường hợp độc thân và giấy chứng nhận kết hôn đối với trường hợp đã kết hôn.
Quy trình mua bán đất thổ cư
Quá trình mua bán đất thổ cư được chia thành 6 giai đoạn như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp
Bên mua, bên bán phải chuẩn bị các giấy tờ nêu trên để làm hồ sơ chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực mới được công nhận và có giá trị pháp lý. Do đó, hai bên phải đến cơ quan quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân xã/huyện, thành phố hoặc đến cơ quan công chứng để làm thủ tục.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng thì sẽ không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Kiểm tra, đánh giá hồ sơ
Sau khi nhận được hồ sơ từ các bên tham gia giao dịch, cơ quan công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra, đánh giá hồ sơ để đảm bảo hồ sơ do hai bên cung cấp là hợp lệ và có giá trị pháp lý tại thời điểm chuyển nhượng.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ và trích lục bản sao sổ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp giấy chứng nhận mới.
Yêu cầu bổ sung các tài liệu nếu cần thiết để thuận tiện cho việc giao dịch.
Bước 3: Tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo sự thoả thuận của hai bên hoặc hai bên có thể soạn thảo và nộp cho cơ quan đăng ký. Hai bên sẽ xem xét, điều chỉnh thổ cư mức hợp lý nhất và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, kể cả pháp lý.
Sau khi thống nhất, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến và công chứng của cơ quan đăng ký đất thổ cư.
Bước 4: Đổi tên sổ hồng
Sổ hồng bất động sản được coi là văn bản pháp lý có giá trị lớn nhất về quyền sthổ cư hữu, quyền định đoạt… của chủ sthổ cư hữu.
Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ mua bán nhà đất, người mua phải tiếp tục công đoạn sang tên Sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.
Các bước và công việc cần thực hiện bao gồm:
- Đến cơ quan thuế cấp huyện nơi quản lý tài sản để khai thuế TNCN.
- Nhận tờ khai từ cơ quan thuế và nộp số thuế thu nhập đã kê khai cho Kho bạc Nhà nước.
- Nhận biên lai nộp tiền từ Kho bạc, nộp lại cho cơ quan thuế để được cấp giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước.
- Mang toàn bộ hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi xử lý các giao dịch bất động sản để nộp và làm thủ tục chuyển quyền sthổ cư hữu/đổi tên.
- Người mua bất động sản phải trả thêm phí đăng ký nhà nước liên quan đến việc chuyển nhượng tên này. Các khoản phí này tương đương 0,5% tổng giá trị tài sản theo khung giá Nhà nước quy định.
Bước 5: Nộp thuế và phí tài sản
Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên nào chịu trách nhiệm nộp thuế và phí thì người bán và người mua nói chung sẽ có nghĩa vụ nộp thuế và phí. Thông thường sẽ được tính như sau:
Người mua sẽ trả phí đăng ký:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất
(Mức giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có đất xác định tại thời điểm chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật).
Người bán sẽ nộp thuế thu nhập theo cách tính sau:
Thuế thu nhập = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trên hợp đồng).
Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên có thể thỏa thuận về việc ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế.
Bước 6: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi nộp thuế, người sử dụng đất phải nộp biên lai thu thuế và lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn thanh toán theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ là 15 ngày.
Kết luận
Vậy bài viết này đã giúp người đọc biết đất thổ cư là gì? Và những thông tin liên quan đến đất thổ cư như: Làm thế nào để chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư hay quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư đúng quy định.
